“中央内部预警”，这15个城市房市真要崩盘了吗？

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　　这两天，一个“中央内部预警房价要崩盘城市名单”在网上流传，甚至被一些纸媒公开报道。这个名单上一共有14个市1个省，它们是：大连、沈阳、营口、烟台、青岛、唐山、常州、宁波、石家庄、长沙、海南、丽江、北海、珠海、惠州。
　　这份名单肯定是假的。
　　中国房地产已经出现了明显的泡沫，但如果说上述15个地区最危险、最可能崩盘，显然是哗众取宠。至少沈阳、长沙、石家庄、青岛、大连、宁波这几个城市，仍然相对安全。除非出现全国性的崩盘，否则它们中心区的物业价格将继续保持稳定。
　　我们先看一下这些城市2012年年末的时候，常住人口、GDP和金融机构各项存款余额三个数据。因为房价受到这三个因素的影响，当然了，还有一个重要因素是每个城市房子的实际供应量，这个数据我手头没有。
　　城市名称  存款（亿） 人口（万）  GDP（亿）
　　宁波    11980     764     6525
　　大连    10768     700     7003
　　沈阳    10443     823     6607
　　青岛    9818      871     7302
　　长沙    8800      714     6400
　　石家庄   8000      1038     4500
　　常州    5605      450     3970
　　唐山    5464      757     5861
　　烟台    5286      700     5281
　　海南    3889      886     2855
　　珠海    3450      158     1504
　　惠州    2697      467     2368
　　营口    1294      243     1381
　　北海    约550     168     630
　　丽江     420      126     212
　　（上述数字来自各地公布的2012年统计公报，北海没有正式公布公报，有关数据来自统计信息或根据2011年推算）
　　中国的统计数据常被人质疑，尤其是一个地方的GDP和常住人口，因为涉及到政绩考核往往失真，只能作为一个大概的参考。但是金融机构本外币各项存款总额，由于没有列入政绩考核，而且由人民银行提供，因此能准确反映一个城市真实的经济实力和市场活力。为了方便大家比较，我再提供几个数据作为参考，2012年年底的时候，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的本外币各项存款余额分别是：北京 8.14万亿、上海6.35万亿、广州3.018万亿、深圳2.966万亿。杭州、成都、苏州都是2万亿，重庆是1.94万亿，天津是1.84万亿。
　　回头再看这张表，我们就会发现，他们的确与一线城市差距巨大。所以，一线城市房价贵，还是有理由的。
　　在这14城1省里，差别也非常明显。南方经济发达城市更有活力，人均资金量更多。北方城市，显然GDP掺水的嫌疑更大，因为有些城市的GDP“含金量”明显偏低，比如唐山、烟台，每元GDP对应的存款余额，只有宁波的一半。
　　这15个地区，显然可以分为两个世界：前6个城市资金总量大，人口聚集度高，城市级别高（要么是计划单列市，要么是省会城市）。后面8市1省，情况就差很多。
　　宁波、青岛、大连是三个计划单列市，行政级别是副省级，在财税体制上享受省级待遇，基本不用向本省交税，因而可以集中财力解决自身的问题。3个省会城市更不用说，他们至少在本省是最有权力的城市，天然受到省政府的关照，资源集中度其实更高。石家庄是中国省会城市中的特例，由于河北被北京天津分割为南北两块，省会的辐射力影响力大打折扣，这从石家庄机场尴尬地位就可以看出来。在省内，石家庄也有保定、唐山两强的挑战。但是，石家庄仍然是河北资金量最大的城市，也是河北资源最多的城市。
　　所以，我认为如果中国楼市泡沫没有全面破裂，这6个城市就不会有大问题，其中心区房价会保持稳定，甚至会慢速上涨。当然，他们急速扩张的新区、卫星城就很难说。比如天津搞了11个卫星城，由于扩张快、力量分散，很多面临变成鬼城的危险。
　　后面9个地区，尤其是海南、珠海、惠州、营口、丽江、北海6个地区的确存在相当大的风险。比如北海，是一个人口流失型城市。2010年11月1日人口统计时户籍人口是161.25万，但常住人口只有153.93万人。这样的城市，如果还大搞房地产，那将是非常危险的。
　　常州、烟台、唐山只能算是中等城市，未来也将会有外来人口持续流入，但规模不会太大。这些年开发量过大，存在部分片区空置率上升问题，所以有局部风险。整体房价至少会上涨乏力。在这种情况下，这些地方的富人可以将资金转投北京、上海这类大城市的物业，造成当地市场失血。
　　海南、丽江、珠海属于同一类型，经济总量小，本地人口少，房地产市场靠外来度假人口支撑，带有明显的季节性。如果开征物业税，度假物业很难转嫁成本。一些产权式酒店更危险，小业主无法单独经营，托付企业经营又存在严重信用问题，很可能产生纠纷。如果这些地方率先出现崩盘，我觉得不意外。
　　惠州的情况比较复杂，大概相当于“廊坊加海南型”，大亚湾一带市场靠深圳外溢的购买力支撑，如果将来有轨道交通，也许会有人住，类似廊坊；巽寮湾、双月湾一带基本上是度假物业，类似三亚，购买者来自深圳广州东莞；惠州市区是本地人的市场。由于供应量巨大，交通、教育、医疗、商业配套滞后，大亚湾、巽寮湾、双月湾房屋空置严重，风险巨大。现在那里的业主基本处于套牢状态，只等物业税出台之后比赛割肉。能拯救他们的只有一个机会：深圳联手惠州实现直辖。什么时候？天知道！
　　通过分析，我们会发现，虽然这个“中央内部预警名单”可信度很差，但还是给很多城市敲响了警钟。房地产业已经积累了比较大的风险，全面暴跌也许未到时候，但加速分化不可避免。一线城市核心区的房价，可能让你睁目结舌；但西部一些人口严重流失的地区，房价可能最终是砖头价。不信走着看，玉门老城已经树立了榜样！
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